Pasos a seguir para la compraventa de una propiedad
Si ha tomado la decisión de comprar inmueble, debe tener en cuenta lo siguiente:
Tipos de viviendas
Puede ser un inmueble de nueva construcción o uno de segunda mano.
Zona y estado físico del inmueble
El precio de vivienda está condicionado por sus características y de la zona o barrio donde está ubicado.
A la hora de escoger la zona
- Equipamientos y servicios en el barrio: transporte público, comercios, escuelas
- Posibles cambios urbanísticos previstos en el barrio (se puede saber en los ayuntamientos de la localidad)
- Conjunto residencial
A la hora de escoger la vivienda
- El ruido, que normalmente variara según si es interior o exterior
- La luminosidad que dependerá de la orientación
- La ventilación
- La coeficiencia
El contrato de compraventa y escritura publica
El contrato debe incluir la identificación de ambas partes -la compradora y la vendedora- la descripción del inmueble vendido y los anexos (garaje, cuarto trastero, etc.), la superficie útil, las zonas comunitarias y los estatutos de la comunidad de propietarios, si los hubiere.
También debe establecer el precio y la modalidad de pago, los impuestos aplicables, como el impuesto de transmisiones patrimoniales para las viviendas de segunda mano o el IVA para las de obra nueva, las condiciones de compraventa y las penalizaciones aplicables a las dos partes en caso de incumplimiento del contrato.
El comprador tiene derecho a escoger el notario que debe hacer la escritura pública de la compraventa.
El contrato entre las dos partes puede ser tanto privado como público. Se trata del documento que le hará legalmente propietario de la vivienda y donde se informará de los derechos y las obligaciones, tanto del comprador como del vendedor.
El contrato privado no está formalizado ante notario y consiste en el documento en el que se identifican comprador y vendedor, los aspectos físicos y legales de la vivienda, la forma de pago y las estipulaciones de la compra (condiciones, el precio exacto, el momento de entrega de las llaves, etc.).
No se convierte en el propietario legal de la vivienda hasta el momento de la firma de la escritura pública, ante notario. En la escritura pública también quedarán impresas todas aquellas identificaciones relativas al comprador y al vendedor, al estado físico y legal de la vivienda, a su valor, a la forma de pago y a las obligaciones fiscales que se derivan.
La opción de compra
La opción de compra es un derecho que le permitiría disponer de un margen de tiempo para acabar de decidirse en la compra de la vivienda, si todavía no lo tiene muy claro o encuentra otra vivienda en mejores condiciones o prestaciones.
Pero si ya está seguro, póngase en contacto con el vendedor, que puede ser tanto una persona particular como una empresa promotora
Contrato previo a la compra
Es bastante habitual que en el momento en que se llega a un compromiso de compra se firme un contrato privado en el que el comprador puede dar una cantidad a cuenta de la totalidad de la venta (arras).
En este contrato hay que especificar las características de la operación: objeto que se transmite, precio, forma de pago y condiciones.
Arras o fianza
Cuando haya decidido qué vivienda desea adquirir, se puede hacer una reserva durante un corto periodo de tiempo. Normalmente se pactan las arras penitenciales. La entrega de arras sirve para garantizar al vendedor que usted comprará la vivienda.
Este dinero se descontará del precio total de la vivienda una vez se hayan formalizado los papeles. Aunque sea una formalidad de compromiso, el propietario le tiene que entregar un documento firmado conforme se ha hecho esta paga y señal.
La cuantía de las arras puede llegar hasta el 10% del precio total de la vivienda. Si finalmente decide dar marcha atrás, perderá este dinero. Si el propietario vende el inmueble a otra persona, tendrá que devolverle el doble de la cantidad inicial.
GASTOS DE COMPRA-VENTA
Gastos a cargo de vendedor
- Los derivados de un crédito hipotecario para financiar para la construcción en una obra nueva
- Los imputables a la escritura de obra nueva y de división horizontal del inmueble de obra nueva
- El impuesto sobre el incremento del valor del terreno o la plusvalía, en todos los casos
- Los de conexión de los accesos a los suministros generales
- Los derivados de la obtención de los documentos que debe entregar al comprador
Gastos a cargo del comprador
- El precio de compra de la vivienda
- Los gastos de la escritura del crédito hipotecario, si los hay
- El IVA, el 10% del coste de la vivienda si se trata de una obra nueva o el impuesto sobre transmisiones patrimoniales si es una vivienda de segunda mano 10%
- El impuesto sobre actos jurídicos documentados (actualmente el 1,5%)
- La minuta del notario ante el cual se concede la escritura pública de compra-venta
- Los gastos de la inscripción en el registro de la propiedad y los gastos de dicha gestión, si la hace un tercero
- Si se solicita un préstamo hipotecario, los gastos de apertura del préstamo
- Los gastos de alta y/o cambio del titular de los servicios de agua, de luz, del gaz y etc
Fuente www.gencat.cat
